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Real Estate

Fibra Mty presenta sus resultados financieros con un crecimiento de 15.6%

Fibra Mty (BMV: FMTY14), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del tercer trimestre de 2020 (“3T20”). Las cifras presentadas en este reporte han sido preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF, “IFRS” por su acrónimo en inglés), están expresadas en millones de pesos mexicanos (Ps.), salvo que se indique lo contrario, y podrían variar por redondeo.

Datos Operativos y Financieros Relevantes (3T20)

Hoy en día continúa incierto el impacto total que tendrá el brote del COVID-19 en los Negocios y por consiguiente el impacto que éste causará en los arrendatarios de Fibra Mty. En función a esto, el Administrador ha realizado su tercera evaluación preliminar de la situación actual conforme a la información disponible. En la sección de Desempeño Financiero del presente reporte está disponible un resumen de la estrategia de Fibra Mty para enfrentar su riesgo financiero y sus principales impactos a la fecha del presente reporte.

Con el propósito de sustituir el Crédito Sindicado Citi Banamex para extender el perfil de sus vencimientos y fortalecer su posición financiera, Fibra Mty se encuentra en un proceso de colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios de Largo Plazo (“Cebures”) al amparo de su programa multivalor autorizado por la CNBV en mayo de 2017. La emisión sería 100% quirografaria por un monto de hasta US$100.0 millones, con plazo de 7 años y pago de intereses cada 182 días.

De llevarse a cabo la colocación, Fibra Mty extendería el vencimiento promedio de la deuda de 3.1 a 5.1 años, manteniendo niveles similares de tasa y de apalancamiento. Así mismo, Fibra Mty estaría liberando las garantías de una parte considerable de sus propiedades de inversión, permitiéndole una mayor flexibilidad en su estructura de gravámenes.

Fibra Mty en números
  • Fibra Mty cerró el 3T20 con 59 propiedades en su portafolio, incluyendo 18 para uso de oficinas, 35 para uso industrial y 6 para uso comercial.
  • Al cierre del 3T20, Fibra Mty registró un total de 708,520 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 30 de septiembre de 2020 fue de 96.3%, calculada por ABR.
  • La renta promedio por metro cuadrado fue de US$17.6 en oficinas corporativas, US$13.0 en oficinas operativas, US$4.6 en naves industriales y US$6.5 en inmuebles comerciales.
  • Los ingresos totales alcanzaron Ps. 343.1 millones, 13.5% por encima del 3T19.
  • El ingreso operativo neto (“ION”) fue de Ps. 314.1 millones, 15.6% mayor al 3T19.
  • La UAFIDA del 3T20 alcanzó Ps. 287.7 millones, 17.2% por encima del 3T19.
  • Los márgenes ION y UAFIDA del 3T20 fueron de 91.5% y 83.8%, 170 y 270 puntos base por encima de los márgenes del 3T19.
  • El flujo de Operación (“FFO”) fue de Ps. 265.3 millones, 35.4% por encima del 3T19, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situó en Ps. 258.5 millones, 39.5% por encima del 3T19.

Como lo mencionan en su reporte del 1T20, las distribuciones de efectivo generadas a partir del 1 de enero de 2020, se realizan de manera mensual, con la intención de homologar los periodos de tiempo de entrega entre cada una de ellas.

La distribución correspondiente al resultado de la operación de Fibra Mty del 3T20, ascenderá a Ps. 258.5 millones, equivalente a Ps. 0.268 por CBFI, considerando el número de CBFIs en circulación a la fecha del presente reporte, lo cual representa un rendimiento anualizado de 10.9% respecto al precio de Ps. 9.84 por CBFI al cierre del 2T20.

Al respecto, Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty, comenta : “Después de aproximadamente treinta semanas de haber comenzado la pandemia, y aunado a la crisis financiera y geopolítica por la que está pasando el mundo, es importante analizar y entender cómo cambió nuestro negocio y cómo nos estamos adaptando a esta nueva realidad. Vemos dos grandes cambios en los segmentos de propiedades industriales y de oficinas, en los que hemos estado adecuándonos y buscando oportunidades que nos diferencien”.

Foto: Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty.

Por una parte, “la nueva normalidad en el segmento de oficinas nos hace cambiar sustancialmente la manera en la que hemos venido interactuando con los usuarios de nuestros edificios. Seguridad, salud, información, conectividad, densificación, espacios abiertos, entre otros, son de los grandes temas.  El uso de tecnologías y la transformación digital llegaron para quedarse, acelerándose lo que probablemente, sin esta crisis, hubiera tardado un par de años más”, dice Jorge Avalos Carpinteyro.

Por otro lado, los impactos que están generando el TMEC y la guerra comercial entre Estados Unidos y China han impulsado una actividad importante en reubicaciones (near shoring) de empresas que estaban abasteciendo las cadenas productivas desde China a Norteamérica; donde México destaca ante otros países al contar con un acuerdo comercial, que brinda entre otras cosas mecanismos de protección en materia de propiedad intelectual, así como la proximidad geográfica con Estados Unidos, contando además con una adecuada infraestructura en comunicaciones y con mano de obra accesible y especializada.

En este sentido, los desarrolladores que ya cuentan con naves industriales estabilizadas de buena calidad y en nuestros mercados objetivo, podrían reciclar estos activos para desarrollar nuevo producto dado que el mercado de desarrollo especulativo para centros logísticos y naves industriales para manufactura ligera tendrá mucha actividad y en estos momentos carecen de financiamiento.

Por lo que respecta al tercer trimestre, “me da gusto validar que nuestro modelo de negocios ha probado contar con alta resiliencia y ser defensivo ante los ciclos financiero y de mercado como los que estamos viviendo; como se pone de manifiesto en el resultado financiero y operativo de nuestro negocio”, dice Jorge Avalos Carpinteyro.

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